FAQ - Réussir son acquisition immobilière

1. Quelles sont les frais et coûts supplémentaires à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Les frais et coûts supplémentaires à prévoir incluent :

• Les frais de mutation très souvent appelés frais de notaire. Ils s'élèvent à environ 7 à 8% du prix de vente pour un bien ancien et environ 2 à 3% pour un bien neuf. Toutefois, ces frais sont dégressifs. Ainsi, pour l'acquisition d'une cave ils peuvent largement dépasser 100% du prix de vente. Lors del'acquisition d'une place de stationnement (parking ou garage), les frais de mutation représenteront une part importante du montant à financer. A noter que la partie émolument du notaire peut faire l'objet d'une négociation lorsque le montant de l'acquisition est important ou que vous êtes un client régulier de l'étude notariale. 
• Les honoraires ou frais d’agence immobilière (si applicable). Lorsque le vendeur ou l'acquéreur décident de faire appel à un professionel de l'immobilier pour vendre ou acquérir un bien, l'agent immobilier percevra des honoraires qui sont fixés selon son barème qui est obligatoire. Vous le trouverez sur le site internet ou dans l'agence immobilière s'agissant d'un affichage obligatoire.
• Les frais de dossier et de garantie bancaire pour un prêt immobilier. La banque pratiquera des frais de dossiers sur le montage du financement et des frais de prise de garantie hypothècaire pourront s'ajouter.
• Les frais de courtage si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier. Ce prorfessionnel percevra des honoraires pour la recherche et la structuration de votre financement.
• Les frais de déménagement et d’aménagement.

2. Quels documents sont nécessaires pour l’achat d’un bien immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier, il vous faudra fournir de :
• Une pièce d’identité valide des acquéreurs
• Votre livret de famille

Et pour la banque ou le courtier en prêt immobilier :
• Vos trois derniers bulletins de salaire
• Vos trois derniers relevés de compte bancaire
• Votre dernier avis d’imposition
• Un justificatif de domicile
• Les documents liés à votre prêt immobilier (offre de prêt, assurance, etc.)

3. Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat signé par le vendeur et l’acheteur, qui engage les deux parties à conclure la vente à un prix et des conditions définis. Il prévoit généralement une clause suspensive, souvent liée à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Son échéance est une date indicative à partir de laquelle l'une des parties peut exiger de l'autre qu'elle remplisse ses engagements.

4. Qu’est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente est un avant-contrat signé par le vendeur et l’acheteur, qui engage les deux parties à conclure la vente à un prix et des conditions définis. Il prévoit généralement une clause suspensive, souvent liée à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur comme le compormis de vente. A la différence de ce dernier, l'échéance de la promesse de vente est une date butoire. A défaut de s'être manifesté et d'avoir fourni son offre de prêt, le vendeur peut reprendre la disponibilité de son bien et exiger de l'acquéreur le versement d'une indemnité de 10% du prix net vendeur, soit le montant de la clause pénale. Les notaires parlent souvent de "coût du caprice".

5. Qu’est-ce qu'une promesse d'achat ?

La promesse d'achat est un avant-contrat signé qui n'engage que l'acquéreur. Elle est très souvent utilisée dans le cas de l'intervention d'un juge des tutelles qui n'a pas encore communiqué son accord sur le prix ou lorsque la recherche des héritiers n'est pas terminée. Elle permet à l'acquéreur de ne pas perdre de temps afin de solliciter un crédit ou un permis de construire.

6. Quelles sont les délais à respecter après la signature du compromis de vente ?

Après la signature du compromis de vente, plusieurs délais doivent être respectés :

• Le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur rentrant de la cadre de la loi SRU
• Le délai pour l’obtention du prêt immobilier (Loi SCRIVENER). Le délai est généralement de 45 à 60 jours. Le minimum légale est de 30 jours.
• Le délai pour la réalisation des conditions suspensives (variable selon les conditions). L'obtention d'un permis de construire pourra nécessiter un délai de plus de 6 mois voire davantage en cas de recours des tiers.

7. Quelles sont les étapes de la signature chez le notaire ?

La signature chez le notaire comprend les étapes suivantes :

• Lecture et vérification de l’acte de vente par le notaire
• Signature de l’acte de vente par l’acheteur et le vendeur
• Paiement du prix de vente et des frais de notaire par l’acheteur
• Remise des clés et des documents relatifs au bien immobilier à l’acheteur

8. Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier et est-il obligatoire ?

Un diagnostic immobilier est un ensemble de contrôles techniques réalisés par des professionnels certifiés pour vérifier l’état du bien immobilier (amiante, plomb, termites, performance énergétique, électricité, gaz etc.). Ces diagnostics sont obligatoires et doivent être fournis par le vendeur avant la signature du compromis de vente.

9. Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf par rapport à l’ancien ?

Les avantages d’acheter dans le neuf incluent :

• Frais de notaire réduits (2 à 3% du prix de vente)
• Garantie décennale couvrant les défauts de construction pendant 10 ans
• Exonération de taxe foncière pendant les deux premières années (dans certaines communes)
• Performances énergétiques et normes environnementales plus élevées
• Acquisition d'un parking ou garage dans la quasi totalité des programmes neufs

10. Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez :

• Évaluer votre capacité d’emprunt avec votre conseiller bancaire ou courtier en crédit. Vous aurez très certainement calculé une enveloppe avant de. vous lancer dans des démarches d'acquisition
• Comparer les offres de prêt auprès de différentes banques
• Rechercher et comparer les offres de prêt auprès de différentes assureurs et courtiers
• Préparer un dossier solide avec les documents requis
• Négocier les conditions du prêt (taux d’intérêt, durée, assurance)

Il vous sera demander de nombreux documents et à minima :
• Vos trois derniers bulletins de salaire
• Vos trois derniers relevés de compte bancaire
• Votre dernier avis d’imposition
• Vos deux dernieers bilans pour les indépendants et chef d'entreprise

11. Que faire en cas de litige avec le vendeur ?

En cas de litige avec le vendeur, vous pouvez :

• Tenter une résolution à l’amiable en discutant directement avec le vendeur
• Faire appel à un médiateur ou conciliateur de justice. A noter que les agents immobiliers et les notaires ont l'obligation de mettre à disposition de leurs clients un médiateur indépendant. 
• Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier
• Saisir le tribunal compétent pour régler le litige

12. Quels sont les avantages fiscaux liés à l’achat immobilier ?

Les avantages fiscaux peuvent inclure :

• Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf
• Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat de votre résidence principale dans le neuf ou l’ancien sous certaines conditions
• La réduction d’impôt pour travaux de rénovation énergétique

13. Comment bien choisir son bien immobilier ?

Pour bien choisir votre bien immobilier, il est conseillé de :

• Définir vos critères de recherche (emplacement, surface, nombre de pièces, étage, etc.)
• Définir vos critères rédhibitoires (vis-à-vis, absence de stationnement, proximité autoroute etc...)
• Calculer sa capacité d'emprunt et connaître ainsi son budget
• Visiter plusieurs biens pour comparer
• Vérifier l’état général du bien et les diagnostics immobiliers
• Consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour connaître les projets de développement futurs dans la zone
• Se déplacer en mairie pour connaître l'actualité et l'environnement du quartier qui nous intéresse
• Se présenter aux voisins et poser des questions sur le quartier. 

14. Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un bien en copropriété ?

Les avantages incluent :

• Partage des frais de maintenance et d’entretien des parties communes
• Gestion collective des travaux et des rénovations
• Délégation de l'entretien général
• Accès à des éléments communs du type terrain de tennis, boulodrome, air de jeux pour enfants etc...

Les inconvénients peuvent être :
• Coût des charges de copropriété
• Décisions prises en assemblée générale qui peuvent ne pas convenir à tous les copropriétaires
• Règlement de copropriété à respecter