Pour bien comprendre la conjoncture immobilière en France en cette fin d'année 2023, il est important de se pencher sur l'impact de l'augmentation des taux d'intérêts sur la capacité d'emprunt des ménages.

Sous couvert de lutte contre l'inflation, les autorités compétentes ont utilisé l'arme de la hausse des taux d'intérêts. Le fin de l'année 2023 et le premier semestre de l'année 2023 ont été marqués par une hausse significative des taux d'intérêt en France. L'impact sur le marché immobilier du pays a été immédiat. Les emprunteurs, qu'ils soient des primo-accédants ou des investisseurs de longue date, ont été confrontés à une baisse drastique de leur capacité d'emprunt. Dans cet article, nous allons nous pencher de plus près sur cette situation et comprendre comment elle a affecté le secteur immobilier français.

Une hausse des taux d'intérêt rapide et brutale

Au cours des dernières années, les taux d'intérêt en France ont été historiquement bas, la barre des 1% a été cassée et courant 2021 beaucoup ont emprunté à des taux proche de zéro. Ceci a favorisé l'accès à l'emprunt pour de nombreux acheteurs. La progression de la capacité d'achat a été exponentielle depuis la crise des subprimes. Deux chiffres illustrent ce phénomène. En 2008, le nombre de transactions dans l'ancien en France approchait 550 000 unités pour atteindre le chiffre record de 1 200 000 unités en 2022. En parallèle, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté en France Métropolitaine, avec des différentes selon les régions mais souvent autour des 30% selon l'INSEE.
Fin 2022 et début 2023, la Banque Centrale Européenne et la Banque de France ont décidé de relever les taux directeurs pour lutter contre l'inflation croissante. Cette décision a eu un impact immédiat sur les taux d'intérêt des prêts immobiliers proposés par les banques françaises.

Une forte réduction de la capacité d'emprunt des acquéreurs

L'augmentation des taux d'intérêt a directement entraîné une réduction de la capacité d'emprunt des acheteurs potentiels. Les mensualités des prêts immobiliers ont augmenté, ce qui signifie que les emprunteurs doivent consacrer une plus grande partie de leur revenu mensuel au remboursement de leur prêt. Cela a eu un impact sur leur capacité à acheter des biens immobiliers plus chers ou à maintenir leur pouvoir d'achat. Pour reprendre les chiffres d'Emilie POSTEC, courtière en crédit immobilier, un couple avec un salaire mensuel global de 5 000 € peuvent prétendre à une mensualité de 1 750 €. Avec un taux d'intérêt autour de 1,20% début 2022 et 4,50% fin 2023, la perte de pouvoir d'achat atteint quasiment 100 000 €.

Les primo-accédants touchés en premier

Les primo-accédants, qui cherchent souvent à acheter leur première résidence, ont été les premiers à ressentir les effets de cette hausse des taux. Pour de nombreux jeunes ménages, cette augmentation des coûts d'emprunt a rendu l'accession à la propriété plus difficile. Les nouvelles mesures relatives à l'octroi de crédits immobiliers dites normes HCSF sont venues ajouter des difficultés supplémentaires. En 2021, acheter un appartement ou une maison sans apport était chose courante. Désormais, apporter entre 10% et 20% du prix d'acquisition devient une obligation imposée par les banques. Certains primo-accédants ont même dû repousser leurs projets immobiliers ou réduire leurs ambitions en termes de taille ou de localisation du bien.

Les investisseurs immobiliers également impactés

De l'autre côté de l'échiquier, les investisseurs immobiliers ont également dû ajuster leur stratégie. Alors que certains ont choisi de reporter leurs investissements en attendant une éventuelle stabilisation des taux d'intérêt, d'autres ont opté pour des biens moins chers ou ont augmenté leur mise de fonds pour maintenir leur rentabilité. Certains projets ont tout simplement été stoppés par les banques. En effet, ces dernières ont parfois fait le choix d'accompagner leur client seulement sur l'achat de résidence principale. La capacité d'emprunt diminuant, l'acquisition d'un investissement locatif en complément de sa résidence principale devient impossible.

L'effet sur le marché immobilier en général

L'impact de cette hausse des taux d'intérêt s'est bien entendu fait ressentir sur le marché immobilier dans son ensemble. Les ventes de biens immobiliers ont connu un fort ralentissement. En été 2023, Le Parisien écrivait que le nombre de transaction avait baissé de 15% par rapport à 2022. Fin 2023, ce chiffre devrait être nettement supérieur. Cela a conduit à une légère stagnation des prix, car la demande était en baisse. La baisse devrait fortement s'intensifier au risque de ne pas vendre son bien. Se faire accompagner par un agent immobilier et connaître les prix de son secteur en temps réel semble être une condition pour réussir à vendre.

Les mesures gouvernementales

Face à cette situation, le gouvernement français commence à réfléchir à des mesures pour atténuer les effets de la hausse des taux d'intérêt. Le dernier trimestre 2023 et le début d'année 2024 seront cruciaux au risque de voir un marché à l'arrêt. 

L'augmentation des taux d'intérêt en France en 2022 et 2023 a eu un impact significatif sur la capacité d'emprunt des acquéreurs de biens immobiliers. Les primo-accédants ont été les plus touchés, tandis que les investisseurs ont dû ajuster leur stratégie. Le marché immobilier a connu un net ralentissement. L'avenir du marché immobilier dépendra en grande partie de l'évolution des taux d'intérêt et des mesures prises pour soutenir les acheteurs. Ceux qui réussissent leur projet de vente se font accompagnés par un agent immobilier. La part des professionnels dans la vente de bien immobiliers semble continuer à progresser en 2023.